Si bien hemos visto cuales son los pasos legales para intimar al consorcio a cumplimentar con las obligaciones referidas en partes comunes, lo cierto es que la continuidad de la omisión deviene en una ineficacia de la administración, lo que implica que para que verdaderamente se puedan llevar a cabo en el plano real las acciones que mejoren el bienestar común, resulta necesario el reemplazo de la misma.

En primer lugar, cabe mencionar que en la Ciudad de Buenos Aires, y conforme a una ley local, el administrador tiene un plazo de un año para el ejercicio de su función. Vencido ese periodo, debe llamar a asamblea para presentar la memoria y balance anual de su gestión, obtener la aprobación de las cuentas y poner a consideración de la asamblea su continuidad, la cual es indefinida, pero siempre debiéndose renovar al año.

Si el administrador decide renunciar, lo importante es que de aviso a los representantes del consorcio o al consorcio en sí, ya que actualmente los medios informáticos puestos a disposición hoy llegan a cada vez mas personas, para lograr elegir un nuevo administrador que lo reemplace y sea designado en la misma asamblea de renuncia, haciendo más sencilla la continuidad evitando dejar acéfalo al consorcio.

Ahora bien, el problema aparece cuando vencido el termino de 1 año, el administrador no convoca a asamblea, no brinda rendición de cuentas y tampoco da solución a las averías existentes. Muchas veces, tampoco se cumplimenta con las cargas sociales de los encargados y otras tantas obligaciones más.

Es aquí, donde el consorcio, a través del consejo debe intimar mediante carta documento al administrador para que en el plazo perentorio posible convoque a asamblea y cumplimente sus obligaciones.

Si el profesional no contesta la intimación o hace caso omiso de la misma, los propietarios pueden autoconvocarse para establecer nuevamente el rumbo del edificio.

Cuando suceden estos casos, recomiendo primeramente consultar a un abogado especialista que los guie en los pasos a seguir y comenzar la búsqueda de una nueva administración que pueda tomar a cargo la representación del consorcio.

Es aquí donde los vecinos deben permanecer unidos, dejando de lado las diferencias antiguas y seleccionar un nuevo administrador dentro de las mayores posibilidades y recomendaciones posibles.

Es necesario aclarar que en este tipo de asambleas -como en cualquier otra- pueden concurrir y votar inquilinos también, siempre que lleven la carta-poder otorgada por el propietario.

Una vez que se decida la administración entrante, los propietarios deberán llevar a cabo un acta volante, con todos los requisitos legales de quorum y mayorías, donde se explique las causas que dieron lugar al cese de mandato de la administración saliente y se designe nueva administración a sus efectos, quien será responsable de ponerse en contacto para recuperar toda la documentación del edificio.

Lo más común en estos casos, es que la nueva administración reciba la documentación bajo apercibimiento de ponerla a consideración de aprobación de la asamblea. Esto significa que la recepción de la misma no da lugar a la aceptación de la rendición de cuentas sino que ello será decidido en asamblea previa auditoria contable que determine la veracidad de lo presentado o que de lugar a las acciones judiciales civiles y penales pertinentes.