Un enigma constante es reducir el monto del valor de las expensas. Pues, cada vez que intentamos resolver este interrogante resulta encarar una tarea ardua y, por lo general, sin obtener resultado positivo alguno.

Es que no puede negarse que para lograr develar este acertijo es necesario que el Estado se involucre de manera tal que posibilite gestar una estructura normativa y administrativa que permita menguar los gastos soportados por el edificio.

Actualmente, varios consorcios, principalmente aquellos con servicios centrales, se encuentran perjudicados en el valor exagerado y desmesurado de las tarifas de servicios de luz y electricidad, en las que muchas veces su importe ronda el millón de pesos.

A ello, debe sumársele el desamparo fiscal en el que hoy se encuentran los consorcios de copropietarios, como persona jurídica, y en correspondencia con los costos que conforman un empleado en relación de dependencia.

Ni imaginar si el edificio sufre algún caso fortuito o fuerza mayor que lo obliguen a realizar un desembolso imprevisto en la marcha normal del consorcio y que por lo general deberá ser solventado por la conformación de un fondo especial en concepto de expensa extraordinaria.

De esta manera, el enigma se transforma en un laberinto del que resulta imposible escapar. Pero, todo ello puede zanjarse con plena participación e interés estatal a través de la puesta en marcha de medidas que a las luces de la situación actual no merecen continuar permaneciendo inactivas.

Para ello, es necesario cumplimentar con una serie de medidas que permitan lograr un control adecuado sobre los valores tarifarios que actualmente vienen apaleando a los propietarios e inquilinos de todo edificio de propiedad horizontal.

En este sentido, será necesario implementar un registro de edificios de propiedad horizontal a fin de lograr tener un acabo conocimiento de la situación y brindar tarifas representativas y exclusivas que posibiliten mantener un valor adecuado de las mismas en referencia a su particularidad.

Manteniendo dicho criterio, a partir de la Resolución N° I/630 del ENARGAS, se estableció un tratamiento específico a aplicar sobre las edificaciones categorizadas como usuarios residenciales sujetas a la Ley 13.512 (Propiedad Horizontal) que dispongan de servicios centralizados de calefacción y/o suministro de agua caliente abastecidos con gas natural, con destino a la totalidad de las unidades funcionales habitacionales del inmueble de manera de dotar de mayor equidad al proceso de categorización previo a la facturación de su consumo.

Dicha resolución es conocida por pocos, lo que demuestra lo ineficaz del actual funcionamiento, que delega en cabeza del damnificado llevar adelante la presentación de una serie de documentación, que hace al tramite extenderse en el tiempo y dotarlo de una burocracia tal que culmina por tornar poco práctico y efectivo el mencionado sistema.

Por su parte, AySA mediante Resolución 45/2019, eximio, por el termino de CINCO (5) años, el cobro del cargo por conexión de agua potable establecido en el artículo 17 del RANT a aquellos Usuarios que soliciten la modalidad de facturación medida y que para ello readecuen sus instalaciones internas a fin de ser abastecidos de forma independiente en el marco de lo establecido en el artículo 6 del Régimen Tarifario. Lo dispuesto en el presente artículo sólo alcanzará a las unidades funcionales pertenecientes a edificios subdivididos en propiedad horizontal o régimen análogo, abastecidos mediante una o más conexiones de forma indivisa, existentes a la entrada en vigor de la presente resolución y no será aplicable a nuevas construcciones.

Lo normado, solo alcanza a aquellos que soliciten, fehacientemente, racionar el consumo propio precisado, a través de la realización de obras, a costo propio, lo que demuestra el deber de realizar un esfuerzo absurdo e impropio que solo recae en cabeza del damnificado, teniendo en cuenta el nivel primordial en el que se encuentra el abastecimiento de agua potable.

Es que, la verdadera solución solo radica en la voluntad e interés por parte de las autoridades competentes para conformar, de oficio, el relevamiento necesario en los edificios de propiedad horizontal a fin de establecer los consorcios alcanzados y brindar ipso iure tal beneficio.

Otras de las cuestiones que inquietan a los propietarios es el nivel de deudores en concepto de expensas que vienen alcanzado los edificios desde hace un tiempo a la actualidad.

Es de público conocimiento, que la inflación ha venido avanzando ligeramente, pulverizando el nivel adquisitivo del salario mensual, destinándolo a obtener un bajo alcance de rendimiento, lo que trajo aparejado que una de las cuestiones a dejar de lado sería el pago de la expensa mensual.

Debe tenerse en cuenta, que las expensas se encuentran por encima de los valores establecidos en el índice de precios comunicado, en concordancia con la totalidad de los conceptos que integran el gasto total mensual del mismo, lo que determina un aumento insoslayable que impactara de lleno en el incremento impredecible del valor de estas.

Sin duda, esto demuestra ser uno de los orígenes del incremento de deudores de expensas existente en el edificio y que dificulta, aun mas, lograr cumplimentar todas las obligaciones mensuales en cabeza del edificio.

Planteado este escenario, resulta sumamente incordiante para el edificio llevar adelante un plan de obras que valorice la propiedad y cumplimente con todas las medidas de seguridad necesarias para una efectiva vida consorcial.

Teniendo en cuenta los parámetros económicos mencionados, deriva en una ardua tarea lograr destinar parte de lo recaudado a obras que enriquezcan el ambiente y las instalaciones del edificio. Tolerar una cuota extraordinaria destinada exclusivamente a obras de mantenimiento o reparación, puede derivar en un efecto negativo que no produzca ningún tipo aumento en los ingresos, sino por el contrario, agrave más perdidas soportadas.

Con respecto a ello, muchos propietarios optan por reparar en forma urgente y a cuenta propia, espacios de índole común, que en la mayoría de las ocasiones, dichos valores no son reintegrados. En este sentido, el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación ampara en su art. 2054 la figura del gestor de negocios con respecto a las reparaciones urgentes, siempre y cuando se cumplan requisitos allí prescritos.

Además de todo lo mencionado, el edificio debe afrontar costos fiscales altísimos que inciden profundamente en el balance consorcial. En el cálculo anual del edificio, por lo general, puede apreciarse que los costos que se abonan por este rubro suelen representar más del 70% del gasto anual desembolsado.

En este sentido, también resulta elemental llevar a cabo una reforma fiscalizadora que incluya especial discriminación de los edificios de propiedad horizontal y se permita asignarle un régimen especial y accesible conforme las cualidades de este.

Ello, no solo en consideración a aplicar tasas e impuestos acordes al poder adquisitivo en general, sino también en pos de evitar la evasión fiscal y preservar los puestos de trabajo en relación de dependencia, que evite derivar tareas de limpieza y conservación en empresas terciarizadas, que finalmente, resultan ser menos efectivas y mas costosas.   

Todo lo expuesto, toma un rol fundamental al momento de contratar el alquiler de un inmueble. A la actualidad, el valor del canon locativo representa un 40% de los ingresos totales mensuales de una persona de clase media. Todo ello, sin contar expensas, servicios, tarifas por impuestos públicos, etc. Entonces, si el valor de la expensa resulta ser elevado, convierte aún más difícil lograr alquilar una propiedad acorde a cada necesidad.

Nuestra tarea como profesionales al momento de resolver una consulta de este tipo, debe encuadrarse en proponer un plan solido que permita reducir costos superfluos y así evite el elevado costo de valor de expensa de forma desmesurada en relación con la categoría del edificio. Es decir, el profesional debe intervenir en la vida interna del consorcio a fin de plantear una forma rápida y eficiente de equilibrar los parámetros en pugna y llevar a cabo una solución que beneficie a las partes en juego, fundamentalmente a la mas perjudicada e indefensa, el copropietario.